Makleralleinauftrag in AGB
Die Vereinbarung eines Makleralleinauftrags in AGB
Für Makler, gleich ob Immobilienmakler oder etwa Versicherungsmakler, ist die Vereinbarung eines sog. Makleralleinauftrags mit dem Auftraggeber von besonderem Interesse. Vereinfacht gesagt, erhält der Makler durch einen Makleralleinauftrag nämlich das Recht, als alleiniger exklusiver Makler für den Auftraggeber tätig zu werden. Ein Makleralleinauftrag kann in gewissem Rahmen auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart werden; einer individuell-vertraglichen Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber über die ausschließliche Beauftragung des Maklers bedarf es in diesen Fällen dann nicht.
Einfache Alleinaufträge und erweiterter/qualifizierter Alleinaufträge
Um zu erläutern, wann ein Makleralleinauftrag im Wege von AGB vereinbart werden kann, ist zwischen einfachem und qualifiziertem Makleralleinauftrag zu unterscheiden. Mit einem einfachen Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Makler auf der einen Seite zum Tätigwerden für den Maklerkunden, während der Maklerkunde auf der anderen Seite auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen. Ein solcher einfacher Makleralleinauftrag kann nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich wirksam unter Verwendung von AGB geschlossen werden (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19).
Weiter reicht hingegen die rechtliche Wirkung eines sog. erweiterten Alleinauftrags, auch als qualifizierter Alleinauftrag bezeichnet. Im klassischen Falle des Immobilienmaklers hat ein erweiterter Alleinauftrag nicht nur den Inhalt, dass der Makler exklusiv beauftragt wird, sondern darüber hinaus auch direkte oder durch andere Makler benannte Interessenten an den Makler zu verweisen sind. Insbesondere darf der Maklerkunde also nicht selbst tätig werden und Eigengeschäfte abschließen. Solche qualifizierten Alleinaufträge sind aufgrund der ihnen innewohnenden erheblichen Benachteiligung des Auftraggebers nicht in AGB zulässig und können nach der Rechtsprechung nur durch individuelle Vereinbarung Vertragsinhalt werden (vgl. schon BGH, Urteil vom 27. März 1991 – IV ZR 90/90; OLG Celle, Urteil vom 20. Januar 2005 – 11 U 155/04).
Ferner zu beachten: Vertragslaufzeiten
Nicht aus dem Blickfeld verloren werden sollte bei Vereinbarung einer Alleinauftragsklausel zudem der Aspekt der zulässigen Vertragslaufzeit. Ohne anderweitige Bestimmung haben Maklerverträge grundsätzlich eine unbestimmte Laufzeit.
Ein auf unbeschränkte Zeit eingegangener erweiterter Alleinauftrag schränkt nach Rechtsprechung des BGH indes die Entscheidungsfreiheit des Maklerkunden in nicht hinnehmbarer Weise ein und ist daher unzulässig (vgl. schon BGH, Urteil vom 02. Februar 1994 – IV ZR 24/93). Die individuell-vertraglich zu vereinbarende Bindung an den erweiterten Alleinauftrag ist daher in angemessener Weise zu befristen.
Ähnliches gilt im Ergebnis bei einfachen Alleinaufträgen: Dem BGH zufolge rechtfertigt die mit dem Alleinauftrag verbundene Tätigkeitspflicht des Maklers grundsätzlich eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit. Welche Vertragslaufzeit angemessen ist, hänge dabei von den Umständen des Einzelfalls ab – bei Immobilienmaklerverträgen etwa komme es daher insbesondere auf die Art die Immobilie an. Nach der gängigen Rechtsprechung sei bei üblichen Grundstücksvermittlungsaufträgen eine sechs-monatige Laufzeit als noch angemessen zu sehen.
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